Come leggere il capitolato di una casa nuova: sei voci da controllare prima di firmare
Due appartamenti nuovi con lo stesso prezzo al metro quadro possono essere molto diversi: lo dice il capitolato, il documento che elenca materiali, impianti e finiture. Molti acquirenti lo guardano una volta e lo mettono in un cassetto. È un errore, perché ciò che non è scritto resta una promessa.
1. Il capitolato deve essere allegato al preliminare
Molti capitolati riportano una formula come "ha finalità illustrative, non costituisce vincolo contrattuale ed è soggetto a variazioni". Se il capitolato resta un documento di vendita a parte, la descrizione dei materiali non ti tutela. Chiedi che sia allegato al preliminare e richiamato nel testo, così che materiali e finiture diventino un impegno scritto.
2. Marche e modelli, non solo aggettivi
"Pavimenti di pregio" o "sanitari di design" non dicono nulla. Cerca produttore, serie, formato e colore, oppure la dicitura "o equivalente" con le caratteristiche minime. Se le marche non sono indicate, chiedi almeno la fascia e un campione da vedere. Più il testo è specifico, meno spazio ci sarà per sostituzioni al ribasso.
3. Strutture, serramenti e impianti
Un buon capitolato descrive la struttura (antisismica, materiali), l'isolamento, i serramenti (materiale, vetri, taglio termico), l'impianto di riscaldamento e raffrescamento, la ventilazione, l'impianto elettrico con numero di punti per stanza e la predisposizione per fotovoltaico e ricarica auto. Controlla che i numeri (punti luce, prese, zone di riscaldamento) siano scritti e non solo "a norma".
Regola pratica: per ogni voce chiediti "se tra due anni qualcosa non è come aspettavo, c'è scritto qui?". Se la risposta è no, chiedi di aggiungerlo prima di firmare.
4. Cosa è escluso: il capitolo che si legge per ultimo
Cucina, mobili, tinteggiatura interna, tende, climatizzazione e arredo del giardino spesso non sono compresi. Leggi bene la sezione delle esclusioni e dei costi extra: serve per sapere quanto budget aggiungere oltre al prezzo dell'immobile. Verifica anche se box, cantina e posto auto sono inclusi o a parte.
5. Personalizzazioni e variazioni in corso d'opera
Molti costruttori permettono di personalizzare finiture e distribuzioni prima della posa finale. Chiedi come si gestiscono: entro quando decidere, chi approva, come viene calcolato il costo e che effetto hanno sui tempi di consegna. Meglio un'appendice scritta che un accordo a voce.
6. Documenti di garanzia collegati
Il capitolato dovrebbe dialogare con le garanzie: classe energetica dichiarata, certificazioni degli impianti, polizza decennale postuma e fideiussione sulle somme versate. Di queste ultime parliamo nell'articolo su come comprare casa sulla carta, a cui rimandiamo per le tutele del D.Lgs. 122/2005.
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