Mutuo per una casa in costruzione: come funziona tra SAL, preammortamento e perizia
Chi compra una casa che ancora non esiste non può chiedere un mutuo come per una casa finita: la banca non può ipotecare un immobile che non c'è. Il mutuo per le nuove costruzioni funziona in modo diverso, con tempi e rate che è meglio conoscere prima di firmare il preliminare.
L'erogazione non arriva in un'unica soluzione
Nei mutui per costruzione il capitale viene versato a tranche, legate allo stato di avanzamento dei lavori (SAL). A ogni tranche la banca chiede la documentazione dei lavori eseguiti, e il cliente firma una quietanza. L'ultima erogazione arriva a fine opera. Per questo il mutuo non coincide con il rogito: il calendario dei pagamenti al costruttore e quello delle erogazioni vanno allineati fin dall'inizio.
Il preammortamento: pagare solo gli interessi
Durante i lavori, di solito, si paga una rata di soli interessi sul capitale erogato fino a quel momento: è il preammortamento. Alcune banche distinguono un periodo tecnico (la fase di cantiere) e uno finanziario, con durata massima diversa da banca a banca. Solo dopo parte l'ammortamento vero, con quota capitale. Chiedi quanto dura, quanto pesa la rata in quella fase e cosa succede se i lavori ritardano.
Le condizioni (tassi, percentuale finanziabile, durata del preammortamento, numero di SAL) cambiano molto da banca a banca. Per questo il documento da chiedere è il foglio informativo con il piano di ammortamento anche per la fase di costruzione, non una stima a voce.
La perizia e i controlli della banca
La banca fa periziare l'immobile prima della delibera e durante i lavori, per verificare l'avanzamento e autorizzare le erogazioni successive. Sono costi e tempi da mettere in conto. Serve inoltre la documentazione del progetto e del costruttore: titolo edilizio, capitolato, garanzie. Un costruttore organizzato la consegna subito, e questo accorcia i tempi.
Cosa chiedere prima di firmare il preliminare
Allinea le date di pagamento previste dal preliminare con il piano di erogazione del mutuo, per evitare buchi di liquidità. Verifica che la fideiussione sulle somme già versate sia consegnata prima di pagare. Chiarisci cosa accade se la banca non eroga o se i lavori slittano. Una clausola che lega il preliminare all'ottenimento del finanziamento, quando è possibile, ti protegge. Per la parte legale e per la tutela degli acconti conviene sentire anche il notaio.
Stai valutando una nuova costruzione con mutuo? Per Loreto Living, a Pesaro, ti aiutiamo a leggere calendario dei pagamenti, capitolato e garanzie, in modo che siano compatibili con quello che chiede la banca.
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