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Comprare casa sulla carta: le cinque verifiche prima di firmare il preliminare

Comprare una casa che ancora non esiste significa versare soldi oggi per un bene che avrai tra uno o due anni. La legge ti dà tutele precise, ma funzionano solo se le verifichi prima di firmare. Sono cinque controlli, e tutti si fanno in un pomeriggio con il preliminare in mano.

1. La fideiussione sulle somme versate

Per gli immobili da costruire il costruttore deve consegnare, al momento del preliminare, una fideiussione per le somme e i corrispettivi incassati prima del rogito, emessa da una banca o da un'assicurazione autorizzata. Serve a farti restituire gli anticipi se il costruttore fallisce o entra in crisi. Se manca, il contratto è nullo, e la nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente. Il controllo pratico: l'importo coincide con tutto ciò che paghi prima del rogito? Chi la emette è un istituto reale e autorizzato?

2. La polizza decennale postuma

Al trasferimento il costruttore deve consegnare anche una polizza che copre per dieci anni i danni materiali all'immobile e ai terzi dovuti a gravi difetti di costruzione o rovina totale o parziale. Chiedi già prima del preliminare quale compagnia la emetterà e se il costruttore ha l'abitudine di consegnarla: è una domanda legittima, e la risposta dice molto.

3. Il preliminare: cosa deve contenere

Un preliminare per un immobile da costruire deve descrivere con precisione l'unità e le sue pertinenze, i dati del titolo edilizio, il prezzo e le scadenze dei pagamenti, i termini di consegna e il capitolato con i materiali e le finiture. Tutto ciò che non è scritto resta una promessa: un capitolato generico (finiture di pregio, impianti a norma) non tutela quanto un elenco di marche, modelli e caratteristiche.

4. Ipoteche e stato del terreno

Prima di firmare, fai verificare dal notaio chi è il proprietario del terreno, se ci sono ipoteche, pignoramenti o vincoli e se il titolo edilizio è efficace. Se sul cantiere grava un mutuo del costruttore, la legge prevede un percorso per il frazionamento e per la cancellazione della quota dell'unità che compri: chiedi che sia indicato nel contratto.

5. Garanzie sui tempi e sugli extra

Il preliminare dovrebbe indicare una data di consegna e cosa succede in caso di ritardo, oltre a come si trattano varianti e personalizzazioni scelte in corso d'opera: chi le approva, a che prezzo, con che effetto sui tempi. Meglio un'appendice scritta e firmata che un accordo a voce. Se acquisti con mutuo, verifica anche che le scadenze di pagamento siano compatibili con i tempi di erogazione della banca.