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Preliminare di una casa in costruzione a Pesaro: caparra, registrazione, fideiussione e cosa controllare

Chi compra una casa in costruzione a Pesaro firma prima un contratto preliminare, spesso versando una caparra o degli acconti. È il momento in cui le tutele contano di più. Questa guida riassume cosa dicono le fonti ufficiali. Non sostituisce il notaio, che va consultato prima di firmare.

Cos'è il preliminare e perché si registra

Il preliminare è il contratto con cui costruttore e acquirente si impegnano a firmare il rogito. Secondo l'Agenzia delle Entrate, va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (fino al decreto legge 73/2022 il termine era di 20 giorni); se è un atto notarile, ci pensa il notaio. L'imposta di registro è fissa, 200 euro, a cui si aggiunge l'imposta di bollo.

Caparra e acconti: cosa cambia

La caparra confirmatoria è una somma versata a conferma dell'impegno; gli acconti sono pagamenti anticipati sul prezzo. Per l'Agenzia delle Entrate, su caparra e acconti non soggetti a IVA si paga anche l'imposta di registro proporzionale dello 0,5% per i preliminari dal 1° gennaio 2025, e quanto pagato si scala dall'imposta del rogito. Se la vendita è soggetta a IVA, gli acconti sono fatturati con IVA. Nel contratto le somme vanno chiamate col loro nome: farle qualificare come caparra o come acconto cambia i diritti delle parti, quindi chiedi al notaio di spiegartelo.

La fideiussione: la tutela principale

Per gli immobili da costruire, la guida «Acquisto in costruzione» del Consiglio Nazionale del Notariato spiega che il costruttore deve consegnare all'acquirente una fideiussione che garantisce tutte le somme incassate prima del trasferimento della proprietà. Per i contratti con permesso di costruire richiesto dal 21 luglio 2005 la tutela è obbligatoria. Prima di versare caparra o acconti, verifica di averla ricevuta, per l'importo giusto.

La polizza decennale

La stessa guida indica che il costruttore deve consegnare anche una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale, a garanzia dei danni materiali e diretti all'immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. Approfondisci in garanzia decennale e polizza.

La trascrizione del preliminare

Trascrivere il preliminare significa che eventuali vendite successive dello stesso immobile non pregiudicano i diritti di chi compra. L'Agenzia delle Entrate precisa che richiede un atto notarile e comporta costi aggiuntivi. È una scelta da fare con il notaio, soprattutto quando le somme versate sono significative.

Cosa controllare prima di firmare

• Descrizione dell'immobile, della posizione e delle pertinenze (garage, cantina): per esempio Residenza Bramante prevede garage e cantina compresi.
• Prezzo, caparra e acconti, con date e modalità di pagamento.
• Fideiussione e polizza decennale: copie e importi.
• Ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli: il preliminare deve indicarle, con importi e soggetti.
• Data di consegna e capitolato: leggi come leggere il capitolato.
• I documenti finali, da chiedere prima del rogito: agibilità e APE.

I progetti in vendita a Pesaro

Per ogni progetto puoi consultare caratteristiche e planimetrie: Residenza Bramante, via Mazza, Loreto Living e via Mirabelli. Il quadro è nella pagina degli appartamenti nuovi a Pesaro. Per le tutele in generale leggi anche notaio, garanzie e cosa chiedere.

Domande frequenti