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Condominio in un palazzo nuovo a Pesaro: regolamento, millesimi e spese prima di comprare

Chi compra un appartamento in un palazzo nuovo non compra solo le sue stanze: entra in un condominio che nasce in quel momento, con regole e quote scritte prima che i proprietari si conoscano. Regolamento, millesimi e spese si leggono prima di firmare, non alla prima assemblea. Qui trovi cosa prevede la legge e cosa chiedere.

Quando nasce il condominio

Il condominio esiste dal momento in cui nello stesso edificio ci sono più proprietari. Non serve un atto apposito: con la vendita delle prime unità, scale, tetto, facciate, fondazioni e impianti comuni diventano di tutti. Quali sono le parti comuni lo indica il Codice civile all'articolo 1117, salvo che il titolo di acquisto dica diversamente.

Il regolamento: chi lo scrive e cosa contiene

Negli edifici nuovi il regolamento è di solito predisposto dal costruttore e richiamato negli atti di vendita: chi compra lo accetta firmando. Per questo va letto prima. Secondo l'articolo 1138 del Codice civile il regolamento è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci e contiene le norme sull'uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro dell'edificio e sull'amministrazione.

Le clausole che cambiano la vita quotidiana sono poche e si trovano in fretta:

• Limiti all'uso dell'appartamento: attività ammesse, affitti brevi, studi professionali.
• Animali, tende, condizionatori, insegne: cosa si può mettere in facciata e sui balconi.
• Parti in uso esclusivo: giardini, terrazzi, posti auto, e chi ne paga la manutenzione.
• Criteri di spesa diversi dalla legge: se ci sono, devono essere scritti.

Le tabelle millesimali

I millesimi dicono quanto vale la tua unità rispetto all'intero edificio. Servono a due cose: dividere le spese e pesare i voti in assemblea. Le disposizioni di attuazione del Codice civile prevedono che i valori siano espressi in millesimi in una tabella allegata al regolamento (articolo 68).

Spesso le tabelle sono più di una: quella generale di proprietà e altre per scale, ascensore o riscaldamento, dove conta l'uso. Chiedi quali tabelle esistono e i millesimi della tua unità in ciascuna. Se compri anche un garage o una cantina, controlla che abbiano i loro: ne parliamo in box e posto auto: cosa verificare. Come si misura l'appartamento lo spieghiamo in superficie commerciale, catastale e calpestabile.

Come si dividono le spese

La regola generale è nell'articolo 1123 del Codice civile: le spese per conservare e godere le parti comuni si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se una cosa serve i condomini in misura diversa, la spesa si ripartisce in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Se un edificio ha più scale o impianti che servono solo una parte del fabbricato, pagano i proprietari che ne traggono utilità.

L'amministratore

Quando i condomini sono più di otto l'assemblea nomina un amministratore (articolo 1129). In un palazzo nuovo conviene chiedere chi gestisce l'edificio nel periodo tra le prime consegne e la prima assemblea, e quando questa verrà convocata.

Le spese in un edificio appena costruito

Un palazzo nuovo non ha uno storico di bilanci, quindi nessuno può dirti con esattezza quanto pagherai. Puoi però capire da cosa dipenderà la tua quota:

1. Impianti comuni: ascensore, cancelli, luci, eventuali impianti condivisi.
2. Servizi: pulizie, verde, assicurazione del fabbricato, compenso dell'amministratore.
3. Unità invendute: chiedi come contribuiscono alle spese finché restano del costruttore.
4. Manutenzione futura: un edificio nuovo ne richiede meno, come spieghiamo in manutenzione di una casa nuova e di una vecchia.

Sei domande da fare prima di firmare

1. Posso leggere il regolamento e le tabelle millesimali?
2. Quanti millesimi ha la mia unità, e quanti le sue pertinenze?
3. Quali parti sono comuni e quali in uso esclusivo?
4. Ci sono limiti all'uso dell'appartamento?
5. Chi amministra l'edificio all'inizio e quando si terrà la prima assemblea?
6. Quali impianti e servizi comuni sono previsti?

Regolamento e tabelle fanno parte delle carte da avere prima dell'atto, insieme a quelle elencate in cosa chiedere prima del rogito. Per i dubbi sulle singole clausole il riferimento è il notaio.

Le informazioni sui nostri appartamenti

Ogni edificio ha il suo regolamento e le sue tabelle, quindi in questa guida non riportiamo numeri. Per un'unità precisa guarda la sua pagina tra gli immobili in vendita o le nuove costruzioni a Pesaro, e chiedi direttamente a noi.

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