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Box auto e posto auto in una casa nuova a Pesaro: cosa verificare prima di comprare

Prima di firmare controlla quattro cose: che tipo di spazio stai comprando (box chiuso, posto coperto o scoperto), se nell'atto sarà una pertinenza della casa, le misure reali rispetto alla tua auto e cosa è previsto per la ricarica elettrica. Tutto si verifica sui disegni di progetto, sulla planimetria catastale e nel capitolato. Qui sotto trovi le domande da fare al costruttore, una per una.

Box, posto auto coperto o scoperto

• Box (autorimessa chiusa): ha pareti e porta proprie. Protegge l'auto e spesso diventa anche un piccolo deposito per bici, gomme e attrezzi.
• Posto auto coperto: uno spazio delimitato sotto una tettoia o in un'autorimessa comune, senza porta propria. Più comodo da usare, meno protetto.
• Posto auto scoperto: uno stallo all'aperto, nel cortile o nell'area esterna dell'edificio.

Il nome da solo non basta. Chiedi se lo spazio è una unità immobiliare con proprietà esclusiva (con la sua planimetria catastale) oppure un'area comune con un diritto d'uso stabilito dal regolamento di condominio: sono situazioni molto diverse quando si vende o si discute in assemblea.

Pertinenza o unità autonoma: perché conta per le imposte

Una pertinenza, secondo il Codice civile (art. 817), è un bene destinato in modo durevole al servizio di un altro. Se compri il box insieme alla casa e nell'atto lo indichi come pertinenza, segue il regime fiscale dell'abitazione.

Con le agevolazioni prima casa c'è un limite preciso: i benefici si estendono a una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (cantina o magazzino, box o posto auto, tettoia). Box e posti auto sono di norma accatastati in C/6: se ne compri due, solo uno può avere l'agevolazione. L'Agenzia delle Entrate lo ha confermato, per esempio, nella risposta a interpello n. 66 del 2020 su un secondo box. Il secondo può comunque essere legato alla casa, ma paga le imposte ordinarie.

Se invece il box è comprato come unità autonoma, ha un trattamento a sé. Anche vendere il box separatamente entro cinque anni può far perdere l'agevolazione per quella parte. Ogni caso va verificato con il notaio prima del rogito. Per aliquote IVA e imposte quando si compra dal costruttore leggi IVA e imposte sull'acquisto dal costruttore.

Attenzione anche ai parcheggi legati all'abitazione da vincoli urbanistici o da convenzioni: alcuni non si possono vendere separatamente. Chiedi se esiste un vincolo e fallo scrivere nel preliminare.

Le misure utili (e dove trovarle)

Le misure giuste sono quelle dei disegni di progetto: i valori qui sotto sono solo indicativi, servono a sapere cosa guardare.

• Larghezza e lunghezza interne: per un'auto si parla spesso di circa 2,50 × 5 m come misura minima comoda per un box singolo. Un pilastro o una parete storta possono togliere molto spazio utile.
• Luce netta della porta: è sempre più stretta del box. Misurala e confrontala con la larghezza della tua auto con gli specchietti aperti.
• Altezza: conta per SUV, portapacchi e furgoni, e anche per l'ingombro della porta basculante quando è aperta.
• Spazio di manovra: la corsia davanti al box deve permettere di entrare senza troppe manovre. Nelle guide tecniche si citano spesso corsie da almeno 4,5–5 m.
• Rampa: per le rampe delle autorimesse si cita spesso una pendenza massima intorno al 20%. Conta anche il raccordo con il piano: un raccordo corto può far toccare il paraurti anche con una pendenza accettabile.

Un consiglio pratico: a struttura finita chiedi di provare l'ingresso con l'auto che usi ogni giorno. Come prepararsi alla visita: visitare il cantiere.

Ricarica dell'auto elettrica

Oggi la regola nazionale è nel D.Lgs. 192/2005, art. 4, comma 1-bis, inserito dal D.Lgs. 48/2020. Per gli edifici residenziali di nuova costruzione (o con ristrutturazione importante) con più di dieci posti auto prevede le infrastrutture di canalizzazione, cioè i condotti per i cavi elettrici, in ogni posto auto, con alcune esenzioni. Il vecchio comma 1-ter dell'art. 4 del Testo unico edilizia (DPR 380/2001), che si cita ancora spesso, è stato abrogato dallo stesso decreto del 2020.

La direttiva europea 2024/1275 sugli edifici chiede regole più ampie, ma alla data di questo articolo l'Italia non l'ha ancora recepita: controlla sempre la norma in vigore al momento del titolo edilizio.

In pratica chiedi al costruttore:

• se nel tuo box o posto auto arriva un tubo vuoto per i cavi o già una linea elettrica;
• da quale contatore si alimenterebbe la ricarica: il tuo o quello condominiale;
• se la potenza del contatore previsto basta, o se servirà un aumento.

Un impianto fotovoltaico condominiale o privato può aiutare a ricaricare di giorno: ne parliamo in fotovoltaico e accumulo nella casa nuova.

Cantina e locali accessori

La cantina è di norma accatastata in C/2. Anche qui la regola della prima casa vale per una sola unità per categoria: una cantina e un box insieme possono essere entrambi agevolati, perché sono di categorie diverse. Controlla se la cantina è un'unità separata o parte del box, l'altezza, l'aerazione e se ci sono prese e luce. Le superfici accessorie contano in modo diverso nella superficie commerciale: vedi superficie commerciale, catastale e calpestabile.

Regole di condominio

Nel regolamento di condominio (e nelle tabelle millesimali) cerca:

• come si dividono le spese di cancello automatico, luce, pulizia e manutenzione della rampa;
• se nel box si possono tenere oggetti o fare lavori, e con quali limiti antincendio;
• le regole per installare una colonnina: il Codice civile (art. 1122-bis) consente al singolo condomino di realizzare a proprie spese impianti di ricarica nel proprio spazio, comunicandolo all'amministratore.

Cosa chiedere al costruttore

1. Planimetria di progetto del box o del posto auto, con misure interne, porta, altezza e rampa.
2. Accatastamento: categoria prevista (di solito C/6) e planimetria catastale, che a lavori finiti dovrà corrispondere allo stato reale.
3. Altezza netta e ingombro della porta.
4. Impianti: punto luce, prese, predisposizione per la ricarica, eventuale scarico a pavimento.
5. Porta: tipo, apertura manuale o motorizzata, cosa è compreso nel capitolato.
6. Atto: se il box sarà indicato come pertinenza e se esistono vincoli alla vendita separata.

Prima del rogito controlla anche agibilità e conformità catastale: i documenti da chiedere prima del rogito.

I progetti in vendita a Pesaro

Per sapere quali unità hanno box, posto auto o cantina e con quali misure, guarda le schede e le planimetrie nella pagina immobili in vendita o chiedici i disegni dell'unità che ti interessa. Il quadro generale è nella pagina degli appartamenti nuovi a Pesaro.

Domande frequenti