Comprare casa nuova nel 2026: gli incentivi fiscali che non tutti conoscono
Su una casa da 250.000 € acquistata come prima abitazione da un'impresa costruttrice, la differenza tra IVA al 4% e IVA al 10% vale 15.000 €. È una cifra che quasi nessuno mette a confronto quando valuta se comprare nuovo o usato, eppure cambia in modo sostanziale il conto finale.
L'IVA agevolata per chi compra da un'impresa costruttrice
Chi acquista una casa nuova direttamente da un'impresa costruttrice, come prima abitazione, paga l'IVA al 4% invece del 10% ordinario, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 € ciascuna). Su un immobile da 250.000 €, questo significa pagare 10.000 € di IVA invece di 25.000 €: un risparmio diretto di 15.000 € rispetto a chi non ha i requisiti per l'agevolazione o acquista un immobile non di prima categoria.
I requisiti restano gli stessi delle agevolazioni prima casa: l'immobile deve rientrare nelle categorie catastali da A/2 a A/7 e A/11 (esclusi gli immobili di lusso), trovarsi nel Comune di residenza o di lavoro dell'acquirente, e chi acquista non deve già possedere altri immobili abitativi acquistati con le stesse agevolazioni sul territorio nazionale.
La detrazione IRPEF del 50% sull'IVA per le case in classe A o B
Per chi acquista una casa nuova in classe energetica A o B (le cosiddette "case green"), è prevista una detrazione IRPEF del 50% sull'IVA versata, spalmata in dieci quote annuali. È un incentivo pensato proprio per chi sceglie un edificio ad alta efficienza come quelli in classe A4 NZEB, e si somma, non si sostituisce, all'IVA già agevolata al 4% per la prima casa.
In pratica, chi compra una prima casa nuova in classe A paga il 4% di IVA e recupera nei dieci anni successivi metà di quell'importo tramite la dichiarazione dei redditi: un doppio vantaggio che raramente viene spiegato in modo chiaro al momento del rogito.
Il vantaggio aggiuntivo per chi ha meno di 36 anni
Gli acquirenti under 36 con ISEE entro la soglia prevista possono accedere alla garanzia statale sul mutuo fino all'80% del finanziamento, in alcuni casi fino al 100% del valore dell'immobile, oltre all'esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo. Per chi acquista la prima casa a inizio carriera, questo riduce sensibilmente la necessità di un anticipo consistente, spesso l'ostacolo principale all'acquisto.
Come si sommano questi vantaggi in un acquisto reale
Su un appartamento come quelli di Loreto Living, con prezzi a partire da 195.000 €, un acquirente under 36 alla prima casa può quindi contare su: IVA al 4% invece del 10%, la detrazione IRPEF del 50% sull'IVA se l'immobile è in classe A o superiore, e la garanzia statale sul mutuo che riduce l'anticipo necessario. Sono tre agevolazioni che si sommano, non alternative tra cui scegliere, e che insieme cambiano in modo concreto la sostenibilità dell'acquisto rispetto a comprare un usato da ristrutturare, dove nessuno di questi incentivi si applica nella stessa misura.
Domande da fare prima di firmare
- L'immobile rientra nelle categorie catastali agevolabili (A/2-A/7, A/11) e non è di lusso?
- Qual è la classe energetica certificata, non solo prevista a progetto?
- Hai già usufruito delle agevolazioni prima casa su un altro immobile nel territorio nazionale?
- Se hai meno di 36 anni, il tuo ISEE rientra nella soglia per la garanzia statale sul mutuo?
- Il costruttore può fornire la documentazione necessaria per la detrazione IRPEF sull'IVA in dichiarazione dei redditi?
Loreto Living, in via Scaroni a Pesaro, ha appartamenti a partire da 195.000 €, con i requisiti per l'IVA agevolata e la classe energetica per accedere alla detrazione IRPEF.
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